故事圍繞一幢破舊的舊式大院展開，著力描畫七十二家房客的生活百態。包租婆八姑（胡錦飾）風騷刁潑，以刻薄手段對待租客，其養女阿香（井莉飾）卻天性善良樂于助人。八姑頒布“每日僅限兩桶水”的苛刻規定后，以洗熨為生的上海婆（沈殿霞飾）率先抗議，得到眾房客聲援。發仔（岳華飾）、阿福（何守信飾）等人通過巧妙設計，與八姑展開連番斗智周旋。影片改編自同名經典舞臺劇，由邵氏兄弟有限公司拍攝，在展現市井小人物生存困境的同時，亦通過密集的笑料與夸張手法強化喜劇效果。最終眾房客以集體力量打破壓迫，促成大院生活改善。（注：根據影片公開資料補充的結局部分為公認的版本）